Санкт-Петербург

+7 (812) 490-70-01

Москва

+7 (495) 532-04-32

Эксплуатация объектов
Подписка на рассылку
27.01.2017

NAI Becar подвела итоги 2016 года офисной недвижимости Москвы

Объем ввода офисных площадей в 2016 году оказался самым низким за последнее десятилетие и IV квартал, за который на рынок вышло всего несколько новых объектов, этот факт лишний раз подтвердил. Между тем, аналитики в течение года отмечали и ряд позитивных явлений, таких как повышенная инвестиционная активность в сегменте и снижающийся уровень вакансии в классах А и В+. 

В 4Q 2016 года в Москве было введено всего два бизнес-центра класса В+ совокупной площадью 63 тыс. кв. м, которые обеспечили прирост офисных площадей на 0,3% относительно показателей предыдущего квартала. Аналитики NAI Becar отмечают, что это более чем в 3 раза ниже показателей 3Q и почти в 5 раз ниже результатов аналогичного периода 2015 года. В итоге общий объем предложения в офисном сегменте на конец года зафиксировался на уровне 15,9 млн кв. м.

2017-01-30_12-19-26.png

В целом же за прошедший год объем ввода на рынке офисной недвижимости Москвы составил порядка 300 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что не только в 2,2 раза ниже аналогичного показателя 2015 года, но и, по оценкам NAI Becar, является самым низким годовым результатом за последние десять лет. Абсолютное большинство введённых за год БЦ, а именно 96%, относились к классу В+ и, что характерно для прошедшего года – 75% площадей пришлось на объекты, расположенные за пределами ТТК. По оценкам аналитиков, децентрализация рынка активизировалась с началом кризиса, когда ставки на квадратные метры в центральных районах столицы резко возросли, и арендаторы стали проявлять повышенный интерес к более бюджетным проектам, находящимся за чертой города. 

2017-01-30_12-19-50.png
           

Спрос 
По состоянию на конец 4Q 2016 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В составил 17,9%, снизившись относительно предыдущего отчетного периода на 7,5%. 

2017-01-30_12-20-02.png

 По данным проведенного аналитиками NAI Becar исследования, снижение было отмечено по всем классам – как внутри ТТК, так и за его пределами. Исключение составляют лишь некоторые объекты класса В+, расположенные за пределами ТТК. Так, вакансия в классе А снизилась до 22,6%; в классе В+ – до 16,3%; в классе В – до 10,0%; в классе С - до 9,2%.

Коммерческие условия 
IV квартал 2016 года отметился очередным снижением средних арендных ставок в классах А и В+ на 6% относительно III квартала 2016 года. 

2017-01-30_12-20-14.png

В классах В и С, несмотря на изменения границ ценового диапазона, средние показатели зафиксировались на уровне предыдущего квартала. На конец отчетного периода средние ставки в рублях без учета НДС и эксплуатационных расходов составили в классе А – 1 890 рублей за 1 кв. м/месяц, в классе В+ – 1 330 рублей за 1 кв. м/месяц , в классе В – 1 060 рублей и в классе С – 910 рублей за 1 кв. м/месяц . При этом средний размер долларовой ставки зафиксировался на уровне 740 долл./кв. м/год.

Сделки
Самыми заметными событиями последнего квартала 2016 года на рынке офисной недвижимости Москвы стала продажа компанией «Галс-Девелепмент» около 60 тыс. кв. м в башне «IQ- Квартал» в ММДЦ «Москва-Сити» инвестору, который пожелал остаться неизвестным. Кроме того, в декабре 2016 г. была закрыта сделка по покупке агрохолдингом «Мираторг» 8,5 тыс.кв.м офисных помещений в БЦ «Лотос» у девелоперской компании MR Group. Эта сделка купли-продажи стала самой крупной на рынке офисной недвижимости Москвы в 2016 году. Также в число крупных транзакций вошла покупка «ТН-Капитал» одного из офисных корпусов «ВТБ Арена парк» общей площадью свыше 9 тыс. кв. м, а также 145 машиномест у ЗАО «УК «Динамо». Среди других важных событий отчетного периода аналитики NAI Becar выделяют аренду фармацевтической ГК «36,6» 4,4 тыс. кв. м площадей в БЦ «Парк Победы» (класс В+), а также аренду производителем ватной продукции Cotton Club трех этажей общей площадью 1,2 тыс. кв. м в БЦ «Голден Гейт» (класс А). В целом, по оценкам NAI Becar, в 2016 году в высококлассном сегменте было закрыто не менее 10 сделок по аренде помещений свыше 4 тыс.кв.м и более 20 сделок по аренде помещений от 1 тыс.кв.м. 

Новое строительство 
В IV квартале были анонсированы планы по строительству ряда офисных объектов. Так, ГК «Гео Девелопмент» приступила к реализации проекта «Большое Покровское» в 18 км от МКАД по Киевскому шоссе, рядом с аэропортом Внуково. Согласно проекту на 38 га появится бизнес-кластер, объединяющий компании в сферах торговли, медицины, бытового обслуживания, культуры и сервиса. Реализация инфраструктурных объектов на 10 га, входящих в первую очередь проекта, начнется уже в марте 2017 года. 

Также Москомэкспертиза согласовала проект бизнес-центра площадью 18,6 тыс. кв. м в Костомаровском переулке в Центральном административном округе Москвы. Еще один анонсированный проект - общественно-деловой центр, который ФСК «Лидер» планирует построить в своем новом UP-квартале «Скандинавский» в Мытищинском районе. 

Всего в 2017 году ожидается ввод порядка 450-500 тыс.кв.м, из них около 60% объектов будут расположены в пределах МКАД. 

Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar: «2016 год не только установил антирекорд по объемам ввода с 2007 года - за год рынок вырос всего на 1,9%, но и показал непривычно низкий прирост в классе А – всего 4% от общего количества введенных в эксплуатацию объектов. Низкие объемы ввода вкупе с существенным снижением арендных ставок в классе А позитивно отразились на уровне вакансии – за год этот показатель сократился на 22,4%. Однако с вводом в 2017 году нескольких крупных проектов в ММДЦ «Москва-сити» уровень вакансии снова может резко увеличиться». 

Ситуацию на рынке офисной недвижимости комментирует Светлана Григорьева, директор по маркетингу Делового квартала Neopolis: «Развитие рынка офисной недвижимости напрямую зависит от экономической ситуации в стране, а также доступности кредитного финансирования. Кризис, начавшийся еще в 2014 году, привел к росту ставок по проектному и залоговому кредитованию, а ухудшившийся экономический фон отразился на ликвидности новых проектов. Ситуация, которую мы наблюдали в 2016 г. - прямое следствие этих тенденций. Одновременно с этим в ушедшем году ситуация частично стабилизировалась – курс валют не демонстрировал резких колебаний, а экономическая активность продолжила рост, по данным ОЭСР. Таким образом, сегодня мы видим все предпосылки для восстановления рынка офисной недвижимости». 

Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar (входит в BECAR Asset Management Group): http://naibecar.com/research/

Возврат к списку

Подпишитесь на рассылку

Вы сможете получать актуальные новости, полезные статьи и честную аналитику.
* обязательные для заполнения
Подписаться на:
Не все поля были заполнены
Спросите нас

Подписаться на рассылку

Подпишитесь и получайте на выбор:

Подписаться